กู้ร่วมซื้อบ้าน — เพิ่มวงเงินได้จริง แต่ผูกพันกว่าที่คิด

กู้ร่วมได้กับใครบ้าง — กติกาที่แบงก์ใช้จริง

การกู้ร่วมไม่ใช่การชวนใครก็ได้มาช่วยเซ็น ธนาคารไทยเกือบทุกแห่งยึดหลักเดียวกันคือ ผู้กู้ร่วมต้องเป็นเครือญาติร่วมสายโลหิตหรือคู่สมรสเท่านั้น เหตุผลเบื้องหลังตรงไปตรงมา: แบงก์ต้องการคนที่มีแรงจูงใจจะรักษาบ้านหลังนี้ไว้จริง ๆ ไม่ใช่เพื่อนที่พร้อมหายตัวเมื่อความสัมพันธ์จืดจาง

จำนวนผู้กู้ร่วมส่วนใหญ่จำกัดที่ 2–3 คนรวมผู้กู้หลัก และหลายแบงก์ใช้อายุของผู้กู้ที่อายุน้อยที่สุดหรือผู้มีรายได้หลักในการกำหนดระยะผ่อนสูงสุด นี่คือเหตุผลที่ลูกวัยทำงานดึงพ่อแม่วัยหกสิบมากู้ร่วมแล้วบางทีระยะกู้ไม่โดนหั่น — แต่กติกาข้อนี้ต่างกันแบงก์ต่อแบงก์ ถามให้ชัดก่อนยื่นทุกครั้ง

วงเงินเพิ่มขึ้นยังไง และเพิ่มน้อยกว่าที่ฝันเมื่อไหร่

คณิตศาสตร์ของการกู้ร่วมเรียบง่าย: แบงก์เอารายได้ทุกคนมารวมกัน หักภาระหนี้เดิมของทุกคนออก แล้วคิดวงเงินจากรายได้สุทธิก้อนใหม่ กติกาหยาบ ๆ ที่ใช้ประเมินเบื้องต้นคือวงเงินกู้บ้านอยู่ราว 50–60 เท่าของรายได้ต่อเดือน และภาระผ่อนรวมทุกอย่างไม่ควรเกิน 35–45% ของรายได้ (ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 เกณฑ์จริงต่างกันตามธนาคารและอาชีพ)

ตัวอย่างให้เห็นภาพ: เงินเดือน 35,000 บาทคนเดียว กู้ได้ราว 1.8–2.1 ล้านบาท พอจับมือกับคู่ชีวิตที่มีรายได้ 25,000 บาท ฐานรายได้กลายเป็น 60,000 บาท วงเงินขยับขึ้นไปแถว 3.0–3.6 ล้านบาท — บ้านที่เคยเอื้อมไม่ถึงกลายเป็นเอื้อมถึงทันที นี่คือพลังที่ทำให้การกู้ร่วมได้รับความนิยม

แต่สมการนี้มีด้านมืดที่โฆษณาไม่พูด: หนี้เดิมของผู้กู้ร่วมถูกนับด้วยเต็มจำนวน ถ้าอีกฝ่ายผ่อนรถอยู่เดือนละ 9,000 บาทและมีหนี้บัตรกดเงินสดอีกก้อน วงเงินรวมอาจเพิ่มขึ้นนิดเดียว หรือบางเคสดึงวงเงินลงต่ำกว่ากู้คนเดียวด้วยซ้ำ และถ้าผู้กู้ร่วมมีประวัติค้างชำระในเครดิตบูโร ใบสมัครทั้งใบมีสิทธิ์ถูกปฏิเสธยกแผง — การเลือกผู้กู้ร่วมจึงไม่ใช่การเลือกคนที่รักที่สุด แต่คือการเลือกโปรไฟล์การเงินที่สะอาดที่สุดเท่าที่หาได้ในบ้าน

กรรมสิทธิ์กับภาระหนี้ เป็นคนละเรื่องกันโดยสิ้นเชิง

นี่คือหัวใจของบทความนี้ และคือจุดที่คนกู้ร่วมเข้าใจผิดกันมากที่สุด: ชื่อในโฉนด (กรรมสิทธิ์) กับชื่อในสัญญากู้ (ภาระหนี้) แยกจากกันเด็ดขาด คุณเลือกใส่ชื่อในโฉนดได้ทั้งสองคนหรือคนเดียวก็ได้ แต่ไม่ว่าโฉนดจะเขียนชื่อใคร ทุกคนที่เซ็นสัญญากู้คือ "ลูกหนี้ร่วม" เต็มตัวทั้งหมด

คำว่าลูกหนี้ร่วมไม่ได้แปลว่าหนี้ถูกแบ่งครึ่ง ธนาคารมีสิทธิ์เรียกเก็บหนี้เต็มจำนวนจากใครก็ได้ในบรรดาผู้กู้ พ่อที่แค่ "ช่วยลูกเซ็น" โดยไม่เคยผ่อนสักบาท ในสายตากฎหมายคือคนที่เป็นหนี้ก้อนนั้นเท่ากับลูกทุกประการ ถ้าลูกหยุดจ่าย แบงก์ทวงพ่อได้ทันทีโดยไม่ต้องไล่ทวงลูกให้จบก่อน

อีกมุมที่ลืมกันบ่อย: วันที่จะขายบ้าน ทุกคนที่มีชื่อในโฉนดต้องเซ็นยินยอมครบ ขาดคนเดียวขายไม่ได้ บ้านที่ถือร่วมกับคนที่ไม่คุยกันแล้วจึงกลายเป็นทรัพย์สินที่ขยับอะไรไม่ได้เลยในทางปฏิบัติ

ถอนชื่อออกทีหลัง ยากกว่าตอนใส่ชื่อเข้าไปหลายเท่า

ตอนเซ็นกู้ร่วมใช้เวลาชั่วโมงเดียว แต่ตอนถอนชื่อออกคือการทำสัญญากู้ใหม่ทั้งฉบับ ไม่มีปุ่มลบชื่อในระบบธนาคาร วิธีเดียวคือรีไฟแนนซ์เข้าชื่อผู้กู้ที่เหลือ — จะกับแบงก์เดิมหรือแบงก์ใหม่ก็ตาม — และคนที่เหลือต้องผ่านเกณฑ์รายได้ด้วยตัวคนเดียว ณ วันนั้น ซึ่งมักเป็นด่านเดียวกับที่เคยผ่านไม่ได้จนต้องหาคนมากู้ร่วมตั้งแต่แรก ถ้ารายได้ยังไม่โต หนี้ยังไม่ลดพอ คำตอบของแบงก์คือไม่อนุมัติ และชื่อทุกคนก็ค้างอยู่ในสัญญาต่อไป

ค่าใช้จ่ายก็มาเต็ม: จดจำนองใหม่ 1% ของวงเงิน ค่าประเมินหลักประกัน อากรแสตมป์ รวม ๆ หลักหมื่นถึงหลายหมื่นบาทตามขนาดหนี้ ขั้นตอนและตัวเลขละเอียดเราเขียนไว้แล้วในคู่มือรีไฟแนนซ์บ้านปี 2569 อ่านประกอบได้เลย

กรณีเลิกรากัน ทางออกจริงมีสามทาง: หนึ่ง — ฝ่ายที่อยากเก็บบ้านรีไฟแนนซ์รับหนี้คนเดียวแล้วจ่ายส่วนต่างคืนอีกฝ่ายตามที่ตกลง สอง — ขายบ้าน โปะหนี้ แบ่งเงินที่เหลือ จบสวยที่สุดแต่ต้องยอมรับราคาตลาด สาม — ถือร่วมกันต่อทั้งที่แยกทางแล้ว ซึ่งเราขอฟันธงว่าเป็นระเบิดเวลา เพราะผูกเครดิตและทรัพย์สินไว้กับคนที่ไม่มีพันธะต่อกันอีกแล้ว ส่วนกรณีผู้กู้ร่วมเสียชีวิต หนี้ไม่ได้หายไปไหน สัญญายังผูกผู้กู้ที่เหลือเต็มจำนวน และกองมรดกของผู้เสียชีวิตอาจถูกเรียกร่วมรับผิดด้วย — นี่คือเหตุผลเดียวที่ทำให้ MRTA แบบระบุสัดส่วนคุ้มครองของผู้กู้ร่วมเป็นเรื่องควรพิจารณา ไม่ใช่แค่ของแถมที่แบงก์ยัดขาย

เครดิตบูโรติดทุกคน ส่วนภาษีต้องหารกัน

สินเชื่อกู้ร่วมขึ้นในรายงานเครดิตบูโรของผู้กู้ทุกคนแบบเต็มวงเงิน ไม่ใช่หารตามสัดส่วน พ่อที่ช่วยลูกคนโตกู้บ้าน 3 ล้านวันนี้ จะมีหนี้ 3 ล้านติดตัวในระบบทันที อีกสองปีลูกคนเล็กมาขอให้ช่วยกู้บ้าง ความสามารถในการกู้ของพ่ออาจหมดไปแล้วทั้งที่ไม่เคยควักเงินผ่อนเลยสักงวด และถ้างวดไหนค้างชำระ ประวัติเสียพร้อมกันทุกคน ไม่มีข้อยกเว้นว่าใครเป็นคนลืมโอน

ฝั่งภาษีมีกติกาที่คนส่วนใหญ่เพิ่งรู้ตอนยื่นแบบ: ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านใช้ลดหย่อนได้สูงสุด 100,000 บาทต่อ "สัญญา" ไม่ใช่ต่อคน กู้ร่วมกี่คนต้องหารเฉลี่ยเท่ากันตามจำนวนผู้กู้ — กู้ร่วมสองคน เพดานเหลือคนละ 50,000 บาท โดยกรมสรรพากรไม่สนใจว่าในชีวิตจริงใครเป็นคนจ่ายค่างวด ข้อยกเว้นสำคัญมีข้อเดียวคือคู่สมรสที่อีกฝ่ายไม่มีเงินได้ ฝ่ายที่มีเงินได้ใช้สิทธิ์เต็ม 100,000 บาทได้

เช็กลิสต์ 7 ข้อ — คุยให้จบก่อนเซ็น

การกู้ร่วมคือสัญญาการเงินที่ยาวกว่าอายุเฉลี่ยของชีวิตคู่หลายคู่ บทสนทนาต่อไปนี้อึดอัดกว่าการเลือกกระเบื้องห้องน้ำมาก แต่ทุกข้อควรได้คำตอบก่อนเซ็น:

1. ใครจ่ายเท่าไหร่ — กำหนดตัวเลขชัด แล้วโอนเข้าบัญชีกลางที่ตัดค่างวดอัตโนมัติ อย่าใช้ระบบ "เดือนนี้ใครสะดวก"
2. โฉนดใส่ชื่อใคร สัดส่วนเท่าไหร่ — ตกลงตั้งแต่ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ และให้สอดคล้องกับเงินที่แต่ละคนออกจริง
3. ถ้าฝ่ายหนึ่งจ่ายไม่ได้ชั่วคราว — ตกงาน ป่วย ขาดรายได้ อีกฝ่ายสำรองให้ก่อนภายใต้เงื่อนไขอะไร บันทึกเป็นหนี้ระหว่างกันไหม
4. ถ้าเลิกกันหรือต้องขาย — เขียนสูตรแบ่งเงินเป็นลายลักษณ์อักษรตั้งแต่วันที่ยังรักกัน เพราะวันที่ไม่รักกันแล้วจะไม่มีใครยอมใคร
5. ประกันคุ้มครองหนี้ — ใครทำ MRTA หรือประกันชีวิต คุ้มครองสัดส่วนไหน ถ้าคนหนึ่งจากไป อีกคนผ่อนต่อไหวหรือไม่
6. แผนถอนชื่อ — ตั้งเป้าเลยว่ากี่ปีจะรีไฟแนนซ์เข้าชื่อเดียว โดยเฉพาะเคสที่พ่อแม่ช่วยกู้ อย่าปล่อยให้ชื่อท่านค้างจนเกษียณ
7. เปิดเครดิตบูโรให้กันดูก่อนยื่น — ค่าตรวจรายงานตัวเองราวร้อยกว่าบาท ถูกกว่าการโดนปฏิเสธทั้งใบสมัครเพราะหนี้ที่อีกฝ่าย "ลืมบอก" หลายเท่า

ข้อสรุปของเราตรงไปตรงมา: กู้ร่วมคือเครื่องมือที่ดีมากเมื่อใช้กับคนที่ใช่และมีข้อตกลงบนกระดาษ และคือหนึ่งในพันธะการเงินที่แกะยากที่สุดเมื่อใช้ด้วยความเกรงใจล้วน ๆ ตัวเลขทั้งหมดในบทความเป็นช่วงประมาณการ ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 เงื่อนไขจริงขึ้นกับประกาศของแต่ละธนาคาร