กู้ซื้อบ้านหลังแรก — เตรียมตัว 6 เดือนล่วงหน้ายังไงให้กู้ผ่านและได้ดอกดี

ทำไมต้อง 6 เดือน — เพราะแบงก์ตัดสินคุณจากอดีต ไม่ใช่คำสัญญา

ความเข้าใจผิดอันดับหนึ่งของคนกู้บ้านครั้งแรกคือคิดว่าการขอสินเชื่อเริ่มต้นวันที่เดินเข้าธนาคาร ความจริงมันเริ่มก่อนหน้านั้นครึ่งปี เพราะเอกสารเกือบทุกชิ้นที่แบงก์ขอ — รายการเดินบัญชี สลิปเงินเดือน ประวัติเครดิตบูโร — คือภาพย้อนหลัง 6–12 เดือนของชีวิตการเงินคุณ สิ่งที่คุณทำเดือนนี้จะไปโผล่ในแฟ้มพิจารณาอีกครึ่งปีข้างหน้า และไม่มีทางย้อนกลับไปแก้ได้

ข่าวดีคือเกมนี้มีกติกาชัดเจนและเตรียมสอบได้ คนเงินเดือนสามหมื่นที่เตรียมตัวมาดี กู้ผ่านพร้อมดอกเบี้ยดี ๆ ได้บ่อยกว่าคนเงินเดือนหกหมื่นที่บัญชีเละ — เราเห็นมาแล้วนับไม่ถ้วน บทความนี้คือข้อสอบเก่าพร้อมเฉลย ไล่ตั้งแต่ตัวเลขที่แบงก์ใช้ตัดสิน ไปจนถึงตารางว่าแต่ละเดือนต้องทำอะไร

DSR — เลขตัวเดียวที่ชี้ชะตาว่ากู้ผ่านหรือร่วง

DSR (Debt Service Ratio) คือสัดส่วนภาระผ่อนหนี้ต่อเดือนเทียบกับรายได้ต่อเดือน สูตรตรงไปตรงมา: เอาค่างวดหนี้ทุกก้อนบวกกัน — ผ่อนรถ ผ่อนบัตร สินเชื่อส่วนบุคคล รวมค่างวดบ้านที่กำลังจะขอกู้ด้วย — แล้วหารด้วยรายได้ คูณร้อย ธนาคารส่วนใหญ่อยากเห็นตัวเลขนี้ไม่เกินราว 40–50% สำหรับรายได้ระดับกลาง บางแห่งยืดหยุ่นถึง 60–70% สำหรับรายได้สูง (เกณฑ์แต่ละแบงก์ต่างกัน ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบอีกครั้ง)

ลองแทนค่าดู: เงินเดือน 40,000 บาท ผ่อนรถอยู่ 8,000 บาท อยากได้บ้านที่ค่างวดราว 15,000 บาท DSR = (8,000 + 15,000) ÷ 40,000 = 57.5% — เกินเพดานสบาย ๆ ของแบงก์ส่วนใหญ่ไปแล้ว ทางออกมีสองทางคือลดหนี้เดิมหรือลดราคาบ้านที่หมายตา และนี่คือเหตุผลที่เราให้ลองกดเครื่องคำนวณผ่อนบ้านก่อนไปดูโครงการจริง เพราะการรู้ค่างวดคร่าว ๆ ของราคาบ้านแต่ละระดับจะบอกได้ทันทีว่างบที่ฝันอยู่กับ DSR ของคุณไปด้วยกันได้ไหม

การบ้านสองข้อ: เดินบัญชีให้สวย เคลียร์หนี้ให้เกลี้ยง

ข้อแรก — เดินบัญชีสม่ำเสมอ แบงก์ไม่ได้ดูแค่ว่าเงินเข้าเท่าไหร่ แต่ดูจังหวะและความสม่ำเสมอ เงินเดือนควรเข้าบัญชีเดียวเป็นหลัก เข้าวันใกล้เคียงกันทุกเดือน และควรมีเงินคงค้างในบัญชีอยู่บ้าง ไม่ใช่เงินเข้าปุ๊บถูกกดออกจนเกลี้ยงภายในสองวัน — พฤติกรรมแบบหลังนี้แบงก์อ่านว่า "ใช้เงินชนเดือน" ต่อให้รายได้สูงก็ถูกหักคะแนน ใครรับเงินสดหรือรับโอนกระจัดกระจายหลายบัญชี ให้เริ่มรวบเข้าบัญชีเดียวตั้งแต่วันนี้ เพราะแบงก์ขอดูย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน

ข้อสอง — เคลียร์หนี้ก่อนยื่น หนี้ก้อนเล็กที่เหลืองวดไม่กี่เดือนควรโปะปิดให้จบก่อนยื่นกู้ราว 2–3 เดือน เพื่อให้สถานะ "ปิดบัญชี" ขึ้นบูโรทันรอบรายงาน ส่วนประวัติค้างชำระเก่า ถ้ามี ให้รีบเคลียร์แล้วรักษาประวัติสะอาดต่อเนื่องอย่างน้อย 12 เดือน — บูโรไม่มีบริการลบประวัติ ใครอ้างว่าจ่ายเงินแล้วลบได้คือมิจฉาชีพร้อยเปอร์เซ็นต์ เคยโดนปฏิเสธบัตรหรือสินเชื่อมาก่อน แนะนำให้อ่านเช็กลิสต์เมื่อถูกปฏิเสธบัตรเครดิตประกอบ เพราะสาเหตุมักเป็นชุดเดียวกัน

LTV บ้านหลังแรก — กู้เต็มร้อยได้จริง แต่ควรไหมอีกเรื่อง

LTV (Loan-to-Value) คือเพดานวงเงินกู้เทียบราคาหลักประกัน เกณฑ์ธนาคารแห่งประเทศไทยให้สิทธิ์บ้านสัญญาแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่า และบางช่วงยังผ่อนปรนให้ขอเพิ่มได้อีกราว 10% สำหรับค่าตกแต่งซ่อมแซม (มาตรการ LTV มีปรับเข้า-ออกตามภาวะตลาดอสังหาฯ ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบอีกครั้ง) ฟังดูเหมือนไม่ต้องมีเงินดาวน์ก็ซื้อบ้านได้ — ในทางทฤษฎีใช่ ในทางปฏิบัติเราไม่เชียร์

เหตุผลแรก แบงก์อนุมัติจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่ต่ำกว่า ถ้าประเมินออกมาต่ำกว่าราคาที่ตกลงกับโครงการ ส่วนต่างนั้นคุณต้องควักเอง เหตุผลที่สอง กู้เต็มเพดานหมายถึงค่างวดสูงสุด ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาสูงสุด และไม่เหลือช่องหายใจเลยหากรายได้สะดุด เงินดาวน์สัก 10% บวกเงินสำรองฉุกเฉินอีก 6 เดือน (อ่านวิธีสร้างได้ในคู่มือเงินสำรองฉุกเฉิน) คือเกราะที่ทำให้บ้านหลังแรกเป็นความมั่นคง ไม่ใช่ระเบิดเวลา และอย่าลืมเผื่อเงินสดวันโอนอีกราว 2–4% ของราคาบ้าน สำหรับค่าจดจำนอง ค่าโอน ค่ามิเตอร์ และเฟอร์นิเจอร์จำเป็น — ก้อนนี้กู้ไม่ได้

เอกสารยื่นกู้ — พนักงานประจำสบาย ฟรีแลนซ์ต้องทำงานหนักกว่า

พนักงานประจำคือลูกค้าในฝันของแบงก์ เอกสารมีแค่สลิปเงินเดือน 3–6 เดือน หนังสือรับรองเงินเดือน รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน และสำเนาบัตรประชาชน อายุงานที่ปัจจุบันควรเกิน 1 ปี — ถ้ากำลังคิดย้ายงานพร้อมซื้อบ้าน ให้ซื้อบ้านก่อนแล้วค่อยย้าย เพราะอายุงานไม่กี่เดือนในที่ใหม่ทำให้หลายแบงก์ปัดตกทันทีต่อให้เงินเดือนขึ้น

ฟรีแลนซ์และเจ้าของกิจการต้องพิสูจน์รายได้หนักกว่ามาก: รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือนที่มีเงินเข้าสม่ำเสมอ แบบแสดงรายการภาษี ภ.ง.ด.90/91 พร้อมใบเสร็จจากสรรพากร หนังสือรับรองหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) และสัญญาจ้างงานถ้ามี จุดที่คนพลาดบ่อยที่สุดคือรับงานเงินสดหรือรับโอนแล้วไม่ยื่นภาษี — รายได้ที่ไม่มีร่องรอยทางการ แบงก์นับให้เท่ากับศูนย์ และต่อให้มีร่องรอยครบ แบงก์มักคิดรายได้ฟรีแลนซ์แบบถัวเฉลี่ยแล้วหั่นเหลือราว 50–80% ก่อนนำไปคำนวณ DSR ฟรีแลนซ์จึงควรเริ่มจัดระเบียบรายได้และยื่นภาษีให้เรียบร้อยล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งรอบปีภาษี ไม่ใช่หกเดือน (เริ่มจากคู่มือภาษีฟรีแลนซ์ของเรา)

ยื่นกี่แบงก์ดี + ตารางนับถอยหลัง 6 เดือนถึงวันยื่น

คำตอบสั้น ๆ: ยื่นพร้อมกัน 3 แบงก์ — แบงก์ที่คุณใช้เงินเดือนอยู่ (มักมีโปรพนักงานเงินเดือนผ่านบัญชี) แบงก์รัฐอย่างน้อยหนึ่งแห่ง (เกณฑ์มักผ่อนปรนกว่าสำหรับบ้านหลังแรก) และแบงก์ที่ดอกเบี้ยโปรแรงสุดในตลาดตอนนั้น การยื่นหลายแห่งช่วงเวลาใกล้กันไม่ทำให้เครดิตเสียอย่างที่กลัวกัน เพราะบูโรมองเป็นการเปรียบเทียบสินเชื่อประเภทเดียวกัน และใบอนุมัติของแบงก์หนึ่งคือเครื่องมือต่อรองกับอีกแบงก์ชั้นดี ยื่นเกินสามก็ได้แต่เอกสารจะท่วมมือ — สามแห่งคือจุดที่ผลตอบแทนต่อแรงคุ้มที่สุดในสายตาเรา

และนี่คือตารางนับถอยหลังที่สรุปทั้งบทความไว้ในหน้าเดียว แปะข้างฝาได้เลย:

เมื่อใบอนุมัติมาครบ อย่าดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก ให้ดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกและเงื่อนไขหลังหมดโปรเป็นหลัก เพราะเกมยังไม่จบแค่กู้ผ่าน — ครบ 3 ปีเมื่อไหร่ หน้าที่ต่อไปของคุณคือรีไฟแนนซ์หรือต่อรองดอกเบี้ยรอบใหม่ ตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้เป็นช่วงประมาณการ ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบกับธนาคารอีกครั้งก่อนตัดสินใจ