รีเทนชัน vs รีไฟแนนซ์บ้าน — ลดดอกกับแบงก์เดิม หรือย้ายไปแบงก์ใหม่

รีเทนชันกับรีไฟแนนซ์ต่างกันตรงไหน

พอสินเชื่อบ้านของคุณพ้นช่วงดอกเบี้ยโปรโมชัน (ปกติ 3 ปีแรก) อัตราดอกเบี้ยจะเด้งขึ้นไปที่ MRR ลบส่วนลดเล็กน้อย ซึ่งมักสูงกว่าเดิมหลายจุด นี่คือจังหวะที่คุณมีทางเลือกสองทางในการกดดอกกลับลงมา

รีเทนชัน (Retention) คือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมโดยไม่ย้ายไปไหน คุณยังเป็นลูกหนี้เจ้าเดิม สัญญาเดิม แค่ทำเรื่องขอปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ ส่วน รีไฟแนนซ์ (Refinance) คือการยกหนี้ทั้งก้อนไปกู้กับธนาคารใหม่ที่ให้ดอกต่ำกว่า แล้วเอาเงินก้อนใหม่ไปปิดหนี้เจ้าเดิม เหมือนย้ายบ้านเช่าไปตึกใหม่ที่ค่าเช่าถูกกว่า แต่ต้องขนของและวางมัดจำใหม่

หัวใจของการเลือกอยู่ที่สมการเดียว: ส่วนต่างดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ คุ้มกับต้นทุนในการย้ายหรือไม่ เพราะรีเทนชันแทบไม่มีต้นทุน ส่วนรีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายก้อนหนึ่งที่ต้องจ่ายล่วงหน้า

รีเทนชัน — เร็ว ถูก แต่ลดได้จำกัด

ข้อดีของรีเทนชันคือความง่ายที่แทบไม่มีอะไรมาเทียบได้ คุณเดินเข้าสาขาหรือโทรไปที่ธนาคารเดิม แจ้งว่าอยากขอปรับลดดอกเบี้ย กรอกเอกสารไม่กี่ใบ จ่ายค่าธรรมเนียมดำเนินการเล็กน้อย (มักคิดเป็นเปอร์เซ็นต์เล็ก ๆ ของยอดคงเหลือ หลักพันถึงหลักหมื่นต้น ๆ) แล้วรอผลไม่กี่วัน ไม่ต้องประเมินราคาบ้านใหม่ ไม่ต้องจดจำนองใหม่ ไม่ต้องซื้อประกันรอบใหม่

ข้อจำกัดคืออำนาจต่อรองอยู่ในมือธนาคารทั้งหมด ส่วนลดที่ได้จากรีเทนชันมักน้อยกว่าที่แบงก์ใหม่เสนอ เพราะแบงก์เดิมรู้ว่าการย้ายมีต้นทุน เขาจึงลดให้แค่ "พอให้คุณไม่ไปไหน" ไม่ใช่ดอกต่ำสุดในตลาด บ่อยครั้งข้อเสนอรีเทนชันครั้งแรกที่ได้มาจะกั๊กไว้ก่อน คุณต้องกดต่อเองถึงจะได้ตัวเลขที่ดีขึ้น

รีไฟแนนซ์ — ดอกต่ำกว่า แต่มีต้นทุนแฝง

รีไฟแนนซ์มักได้ดอกเบี้ยต่ำกว่ารีเทนชัน เพราะธนาคารใหม่ต้องเสนอโปรดึงลูกค้า เหมือนตอนคุณกู้ครั้งแรก แต่ราคาของดอกที่ถูกกว่าคือค่าใช้จ่ายในการย้ายที่ต้องจ่ายก้อนเดียวตอนต้น ได้แก่

• ค่าจดจำนองใหม่ — โดยหลักคิด 1% ของวงเงินกู้ (มีเพดานตามที่กฎหมายกำหนด) แต่หลายช่วงรัฐมีมาตรการลดค่าจดจำนองเหลืออัตราพิเศษ ต้องเช็กว่าช่วงที่คุณทำมีมาตรการหรือไม่
• ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ — ธนาคารใหม่ต้องประเมินบ้านคุณใหม่ หลักสองถึงสี่พันบาท บางโปรแบงก์ออกให้
• ค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมสินเชื่อ — จิปาถะแต่รวมกันเป็นเงินได้
• ค่าประกันอัคคีภัยรอบใหม่ — ต้องทำกับแบงก์ใหม่ และระวังการพ่วงประกันชีวิตคุ้มครองวงเงิน ซึ่งไม่ใช่เงื่อนไขบังคับเสมอไป

อีกต้นทุนที่คนมองข้ามคือ "เวลาและแรง" — รีไฟแนนซ์ต้องยื่นเอกสารรายได้ใหม่ทั้งชุด รอพิจารณา รอประเมิน รอนัดจดจำนองที่กรมที่ดิน กระบวนการทั้งหมดกินเวลาหลายสัปดาห์ ถ้ารายได้คุณเปลี่ยนไปในทางที่ธนาคารมองว่าเสี่ยงขึ้น ก็มีโอกาสถูกปฏิเสธหรือได้วงเงินน้อยลง

ตารางเทียบต้นทุนทั้งสองทาง

สรุปภาพรวมให้เห็นชัดในตารางเดียว (ตัวเลขเป็นช่วงประมาณการทั่วไป ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบกับธนาคารอีกครั้ง):

จุดคุ้มทุน — ตัวเลขที่ตัดสินทุกอย่าง

คำถามว่ารีไฟแนนซ์คุ้มไหม ตอบได้ด้วยเลขตัวเดียว: จุดคุ้มทุน = ค่าใช้จ่ายในการย้ายทั้งหมด ÷ เงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน ผลลัพธ์คือจำนวนเดือนที่คุณต้องอยู่กับแบงก์ใหม่ให้ครบ ถึงจะเริ่ม "กำไร" จริง

สมมติหนี้คงเหลือ 2 ล้านบาท รีไฟแนนซ์ช่วยลดดอกได้ 1% ต่อปี = ประหยัดดอกราว 20,000 บาทในปีแรก หรือราว 1,600 บาทต่อเดือน (จะค่อย ๆ ลดลงตามเงินต้น) ถ้าค่าย้ายรวม 35,000 บาท จุดคุ้มทุนคือประมาณ 22 เดือน แปลว่าถ้าคุณตั้งใจอยู่บ้านหลังนี้และผ่อนต่ออีกอย่างน้อย 2 ปีขึ้นไป การย้ายคุ้มแน่นอน แต่ถ้าคิดจะขายบ้านหรือปิดหนี้ในอีกปีเดียว รีไฟแนนซ์จะขาดทุน สู้ทำรีเทนชันหรืออยู่เฉย ๆ ดีกว่า

กลยุทธ์: ทำรีเทนชันก่อน แล้วค่อยขู่ย้าย

นี่คือจุดยืนของเราที่ใช้ได้ผลจริงกับคนส่วนใหญ่: อย่ามองว่ารีเทนชันกับรีไฟแนนซ์เป็นทางเลือกแบบเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่ให้ใช้ทั้งคู่เป็นลำดับขั้นในการต่อรอง

1. หาข้อเสนอรีไฟแนนซ์จากแบงก์อื่นมาถือไว้ก่อน — ยื่นขอ pre-approve หรืออย่างน้อยขอใบเสนอดอกเบี้ยเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคารใหม่ 2–3 เจ้า นี่คือ "ไพ่" ของคุณ
2. เดินไปขอรีเทนชันกับแบงก์เดิม พร้อมบอกตรง ๆ ว่ามีข้อเสนอที่ดีกว่าอยู่ในมือ — ธนาคารเสียลูกค้าที่ผ่อนดีไปคือต้นทุนของเขา หลายครั้งเขาจะยอมลดให้ใกล้เคียงข้อเสนอแบงก์ใหม่เพื่อรั้งคุณไว้ โดยคุณไม่ต้องเสียค่าย้ายเลย
3. เทียบตัวเลขสุดท้าย — ถ้ารีเทนชันที่ต่อรองได้ ใกล้เคียงดอกของแบงก์ใหม่ ให้เลือกอยู่ที่เดิม เพราะประหยัดค่าย้ายหลายหมื่น แต่ถ้าแบงก์เดิมยังกั๊กและส่วนต่างมากพอจะผ่านจุดคุ้มทุนสบาย ๆ ก็ย้ายไปเลย

สรุปให้จำง่าย: รีเทนชันคือทางที่ควรลองก่อนเสมอเพราะต้นทุนต่ำ ส่วนรีไฟแนนซ์คือทั้งทางเลือกจริงและเป็นเครื่องมือกดดันให้แบงก์เดิมยอมลดดอก ยิ่งคุณมีข้อเสนอแบงก์ใหม่ในมือ อำนาจต่อรองในการทำรีเทนชันยิ่งสูง ทั้งหมดนี้ตัวเลขเป็นช่วงประมาณการ ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบเงื่อนไขและค่าธรรมเนียมกับธนาคารอีกครั้งก่อนตัดสินใจ