อ่านผลลัพธ์อย่างไรให้ตัดสินใจได้จริง

ตัวเลขที่สำคัญที่สุดคือ จุดคืนทุน (Break-even) — จำนวนเดือนที่เงินประหยัดสะสมไล่ทันค่าใช้จ่ายการย้าย ถ้าคืนทุนภายใน 12 เดือน แทบไม่มีเหตุผลที่จะไม่ย้าย เพราะดอกเบี้ยโปรใหม่ครอบคลุมถึง 3 ปี คุณมีเวลาเก็บส่วนต่างล้วน ๆ อีกอย่างน้อย 2 ปีเต็ม แต่ถ้าคืนทุนช้ากว่า 24 เดือน ความคุ้มเหลือน้อยมาก — โปรใหม่จะหมดก่อนที่คุณจะได้กำไรเป็นชิ้นเป็นอัน

ส่วน ประหยัดสุทธิใน 3 ปีแรก คือเงินจริงที่เหลือในกระเป๋าหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด เหตุที่เราตัดที่ 3 ปีเพราะเป็นรอบชีวิตของดอกเบี้ยโปรโมชัน — ครบ 3 ปีเมื่อไหร่ ดอกเบี้ยธนาคารใหม่ก็จะลอยขึ้นเหมือนกัน และคุณควรกลับมาคำนวณหน้านี้อีกครั้งเพื่อรีไฟแนนซ์รอบถัดไป คนที่ผ่อนบ้าน 30 ปีแบบวางแผนดี มักรีไฟแนนซ์หรือขอลดดอกเบี้ย 8–9 ครั้งตลอดสัญญา

อีกทางเลือกที่หลายคนมองข้ามคือการเก็บค่างวดไว้เท่าเดิมหลังรีไฟแนนซ์ — ส่วนต่างที่ประหยัดได้จะกลายเป็นเงินโปะเงินต้นโดยอัตโนมัติทุกเดือน วิธีนี้ตัดทั้งดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อนได้เร็วกว่าการเอาส่วนต่างไปใช้จ่ายมาก

ถ้ายังไม่คุ้ม อย่าเพิ่งปิดหน้านี้

ผลลัพธ์ "ยังไม่คุ้ม" ไม่ได้แปลว่าต้องทนจ่ายดอกเบี้ยแพงต่อ — เครื่องมือต่อรองที่แรงที่สุดของคุณคือ Retention การยื่นเรื่องขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมโดยไม่ต้องย้าย ไม่มีค่าจดจำนอง ไม่ต้องประเมินหลักทรัพย์ใหม่ แค่พิมพ์ใบเสนอดอกเบี้ยจากธนาคารคู่แข่งไปแนบ ธนาคารเดิมส่วนใหญ่ยอมลดให้ภายใน 2–4 สัปดาห์เพราะเสียลูกค้าไปทั้งคนแพงกว่าลดดอกเบี้ยให้ อ่านขั้นตอนละเอียดพร้อมแบบฟอร์มได้ในคู่มือรีไฟแนนซ์บ้านฉบับสมบูรณ์

สุดท้าย อย่าตัดสินใจจากดอกเบี้ยปีแรกที่ต่ำเป็นพิเศษเพียงตัวเดียว ให้ใช้ ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี เทียบกันทุกธนาคารเสมอ เพราะบางแห่งตั้งปีแรกไว้ต่ำมากแล้วไปเก็บคืนในปีที่ 2–3 ตัวเลขเฉลี่ยเท่านั้นที่โกหกไม่ได้

การเปิดเผยข้อมูล: หน้านี้อาจมีลิงก์พันธมิตรไปยังผลิตภัณฑ์สินเชื่อ หากคุณสมัครผ่านลิงก์ เราอาจได้รับค่าแนะนำโดยคุณไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม เงื่อนไขสินเชื่อเป็นไปตามที่แต่ละธนาคารกำหนด

คำถามที่พบบ่อย

รีไฟแนนซ์บ้านควรทำตอนไหนถึงคุ้ม?
ดอกเบี้ยโปรโมชันบ้านมักหมดเมื่อผ่อนครบ 3 ปี แล้วลอยขึ้นแพงกว่าเดิมมาก จึงเป็นจังหวะที่เหมาะจะรีไฟแนนซ์ แต่ถ้ายังผ่อนกับธนาคารเดิมไม่ครบ 3 ปี ส่วนใหญ่จะมีค่าปรับปิดก่อนกำหนด (Prepayment Fee) ราว 2–3% ของยอดหนี้ ต้องนำมาบวกในช่องค่าใช้จ่ายด้วย
รีไฟแนนซ์บ้านคุ้มหรือไม่ ดูจากอะไร?
ดูที่จุดคืนทุน (Break-even) คือจำนวนเดือนที่เงินประหยัดสะสมไล่ทันค่าใช้จ่ายการย้าย ถ้าคืนทุนภายใน 12 เดือนถือว่าคุ้มมาก แต่ถ้าช้ากว่า 24 เดือนความคุ้มจะเหลือน้อยมาก เพราะดอกเบี้ยโปรใหม่มีอายุแค่ 3 ปี (36 เดือน)
ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์บ้านมีอะไรบ้าง ประมาณเท่าไหร่?
ค่าใช้จ่ายหลักได้แก่ ค่าจดจำนอง ค่าประเมินหลักทรัพย์ และค่าอากร ฯลฯ หากยังไม่ทราบตัวเลข เครื่องมือนี้ประมาณให้คร่าว ๆ ได้จากสูตร ยอดหนี้คงเหลือ × 1% + 15,000 บาท และอย่าลืมบวกค่าปรับปิดก่อนกำหนดหากยังผ่อนกับธนาคารเดิมไม่ครบ 3 ปี
Retention กับการรีไฟแนนซ์ ต่างกันอย่างไร?
Retention คือการยื่นขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมโดยไม่ต้องย้าย จึงไม่มีค่าจดจำนองและไม่ต้องประเมินหลักทรัพย์ใหม่ เพียงแนบใบเสนอดอกเบี้ยจากธนาคารคู่แข่งไปด้วย ธนาคารเดิมส่วนใหญ่ยอมลดให้ภายใน 2–4 สัปดาห์ เพราะไม่อยากเสียลูกค้า
ดอกเบี้ยที่ธนาคารโฆษณาต่ำ ทำไมต้องระวังเรื่อง MRTA?
ธนาคารใหม่อาจขายพ่วง MRTA (ประกันคุ้มครองสินเชื่อ) ซึ่งทำให้ดอกเบี้ยที่โฆษณาดูต่ำกว่าความจริง ควรขอตารางดอกเบี้ยแบบไม่ทำประกันมาเทียบด้วย และควรใช้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีเปรียบเทียบทุกธนาคารเสมอ เพราะบางแห่งตั้งปีแรกต่ำมากแล้วไปเก็บคืนในปีที่ 2–3