ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดินแบ่งเป็นสองกลุ่มใหญ่ กลุ่มแรกคือค่าธรรมเนียม ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (เฉพาะคนที่กู้ธนาคาร) — สองรายการนี้คือส่วนที่มาตรการรัฐลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งช่วยประหยัดได้หลักหมื่นถึงแสนบาท กลุ่มที่สองคือภาษีที่ผู้ขายต้องเสีย ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% (เสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น) และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

ทำไมผู้ขายบางคนเสีย 3.3% บางคนเสีย 0.5%

ตัวแบ่งคือระยะเวลาถือครองและการมีชื่อในทะเบียนบ้าน ถ้าผู้ขายถือครองอสังหาฯ ไม่ถึง 5 ปีและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นไม่ถึง 1 ปี จะเข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย แต่ถ้าถือครองครบ 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีขึ้นไป จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์เพียง 0.5% แทน ส่วนต่างระหว่าง 3.3% กับ 0.5% บนบ้านหลายล้านบาทคือหลักแสน จึงเป็นเหตุผลที่หลายคนวางแผนย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านล่วงหน้าอย่างน้อย 1 ปีก่อนขาย

ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (ยิ่งถือนานยิ่งหักได้น้อยลง จาก 92% ในปีแรกลงมาถึง 50% เมื่อถือ 8 ปีขึ้นไป) แล้วหารด้วยจำนวนปีถือครองเพื่อหาเงินได้ต่อปี นำไปคิดภาษีแบบขั้นบันได (การคำนวณนี้ไม่ได้รับยกเว้น 150,000 บาทแรกเหมือนเงินเดือน) แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี ยอดที่ได้จึงเป็นภาษีหัก ณ ที่จ่าย เพราะสูตรซับซ้อน เครื่องนี้จึงให้เป็นค่าประมาณการ ยอดจริงควรยืนยันกับเจ้าหน้าที่ที่ดินหรือโปรแกรมของกรมสรรพากรในวันโอน

แหล่งอ้างอิง ค่าธรรมเนียมโอน 2% และค่าจดจำนอง 1% ตามระเบียบกรมที่ดิน · ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% / อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร กรมสรรพากร · มาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% (บ้าน/คอนโด ราคาและวงเงินจำนอง ≤ 7 ล้านบาท) ตามมติ ครม. มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 — ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบฉบับล่าสุดกับสำนักงานที่ดินและกรมสรรพากรก่อนทำธุรกรรม
การเปิดเผยข้อมูล: หน้านี้อาจมีลิงก์พันธมิตรไปยังผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้าน หากคุณสมัครผ่านลิงก์ เราอาจได้รับค่าแนะนำโดยคุณไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม เนื้อหานี้จัดทำเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำทางภาษีหรือกฎหมายเฉพาะบุคคล อัตราและมาตรการอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินและกรมสรรพากรก่อนทำธุรกรรม

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอนบ้านคิดยังไง เสียกี่เปอร์เซ็นต์
ค่าธรรมเนียมการโอนคิด 2% ของราคาประเมินราชการ และถ้ากู้ธนาคารจะมีค่าจดจำนองอีก 1% ของวงเงินกู้ สองรายการนี้คือส่วนที่มาตรการรัฐลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ถึง 30 มิ.ย. 2570)
มาตรการลดค่าโอน–จดจำนองเหลือ 0.01% ใครได้สิทธิบ้าง
สิทธิเฉพาะบุคคลสัญชาติไทยที่ซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัย โดยราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการนี้มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 ตามมติ ครม.
ทำไมผู้ขายบางคนเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% บางคนเสียอากรแสตมป์ 0.5%
ถ้าผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปีและมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะเข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย แต่ถ้าถือครองครบ 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีขึ้นไป จะได้รับยกเว้นและเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์เพียง 0.5% แทน (เสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น)
ค่าโอนบ้านใครจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย
การแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมโอนระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเป็นเรื่องตกลงกันได้ ส่วนตามปกติผู้ซื้อ (ผู้กู้) จะจ่ายค่าจดจำนอง และผู้ขายจะจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตอนขายบ้านคิดยังไง
คำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีถือครอง (จาก 92% ในปีแรกลดลงถึง 50% เมื่อถือครอง 8 ปีขึ้นไป) แล้วหารด้วยจำนวนปีถือครองเพื่อหาเงินได้ต่อปี นำไปคิดภาษีแบบขั้นบันได (ไม่ได้รับยกเว้น 150,000 บาทแรกเหมือนเงินเดือน) แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี เครื่องนี้ให้เป็นค่าประมาณการ ยอดจริงควรยืนยันกับเจ้าหน้าที่ที่ดินหรือกรมสรรพากร