Gross Yield กับ Net Yield ต่างกันอย่างไร

ตัวเลขที่นายหน้าชอบพูดคือ gross yield = ค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคาซื้อ ฟังดูสวยเพราะยังไม่หักอะไรเลย แต่เจ้าของจริงต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกัน ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าหาผู้เช่า และต้องเผื่อช่วงห้องว่างที่ไม่มีคนเช่าด้วย เมื่อหักทั้งหมดออกจะเหลือ net yield ซึ่งเป็นตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจจริง โดยทั่วไป net yield จะต่ำกว่า gross พอสมควร คอนโดในเมืองที่ราคาสูงมักมี gross yield ต่ำกว่าห้องราคาย่อมเยาในทำเลที่มีดีมานด์เช่า

กระแสเงินสดสำคัญไม่แพ้ผลตอบแทน

ถ้าคุณกู้ซื้อ ต่อให้ net yield ดูโอเค แต่ถ้าค่างวดผ่อนสูงกว่ารายได้ค่าเช่าสุทธิ ทุกเดือนคุณต้องควักเงินเพิ่มเพื่อประคองห้องนั้น (กระแสเงินสดติดลบ) ซึ่งพบได้บ่อยในช่วงกู้เต็มวงเงินและดอกเบี้ยสูง เครื่องนี้จึงคำนวณกระแสเงินสดต่อเดือนหลังผ่อนและ cash-on-cash return (ผลตอบแทนต่อเงินสดที่ลงจริง) ให้เห็นชัด ถ้าติดลบไม่ได้แปลว่าห้ามซื้อเสมอไป แต่ต้องรู้ตัวว่ากำลังเดิมพันกับราคาสินทรัพย์ที่จะขึ้นในอนาคต ซึ่งไม่มีใครการันตีได้ หลักคิดที่ปลอดภัยคือ net yield ควรสูงกว่าผลตอบแทนที่แทบไม่มีความเสี่ยง (เช่น พันธบัตร/เงินฝากประจำ) มากพอที่จะชดเชยความเสี่ยงและสภาพคล่องต่ำของอสังหาฯ

การเปิดเผยข้อมูล: หน้านี้อาจมีลิงก์พันธมิตรไปยังผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้าน หากคุณสมัครผ่านลิงก์ เราอาจได้รับค่าแนะนำโดยคุณไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม เนื้อหานี้จัดทำเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนเฉพาะบุคคล การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงและสภาพคล่องต่ำ ผลตอบแทนขึ้นกับทำเลและปัจจัยตลาด โปรดศึกษาข้อมูลจริงก่อนตัดสินใจ

คำถามที่พบบ่อย

Gross yield กับ net yield ต่างกันอย่างไร
Gross yield คือค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคาซื้อ โดยยังไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ ส่วน net yield คือค่าเช่าหลังหักช่วงห้องว่างและค่าใช้จ่าย (ส่วนกลาง ภาษีที่ดิน ประกัน ซ่อมบำรุง ค่านายหน้า) แล้วหารด้วยราคาซื้อ ซึ่งเป็นตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจจริงและมักต่ำกว่า gross พอสมควร
net yield เท่าไหร่ถึงเรียกว่าคุ้ม
หน้านี้ตีความว่า net yield ตั้งแต่ 4% ต่อปีขึ้นไปอยู่ในเกณฑ์น่าสนใจ, 2–4% พอใช้แต่ต้องอาศัยราคาสินทรัพย์ขึ้นช่วย, และต่ำกว่า 2% ถือว่าค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับความเสี่ยงและสภาพคล่องต่ำของอสังหาฯ หลักคิดคือ net yield ควรสูงกว่าผลตอบแทนความเสี่ยงต่ำอย่างเงินฝาก/พันธบัตรมากพอที่จะชดเชยความเสี่ยง
ควรกรอกอัตราการเช่าได้ต่อปีเท่าไหร่
อัตราการเช่าได้คือเปอร์เซ็นต์ของปีที่มีผู้เช่า ใส่ไว้เพื่อเผื่อช่วงห้องว่าง โดยทั่วไปมักอยู่ที่ 85–95% ยิ่งเผื่อช่วงว่างตามจริง net yield ที่คำนวณได้ก็จะยิ่งแม่นยำ
กระแสเงินสดติดลบหมายความว่าอะไร แปลว่าห้ามซื้อไหม
กระแสเงินสดติดลบเกิดเมื่อค่างวดผ่อนต่อเดือนสูงกว่ารายได้ค่าเช่าสุทธิ ทำให้ต้องควักเงินเพิ่มทุกเดือนเพื่อประคองห้องนั้น ไม่ได้แปลว่าห้ามซื้อเสมอไป แต่เท่ากับกำลังเดิมพันกับราคาสินทรัพย์ที่จะขึ้นในอนาคต ซึ่งไม่มีใครการันตีได้
ตัวเลขผลตอบแทนนี้รวมกำไรจากราคาบ้านที่ขึ้นและภาษีแล้วหรือยัง
ยังไม่รวม ตัวเลขทั้งหมดคำนวณจากค่าเช่าและค่าใช้จ่ายที่คุณกรอกล้วน ไม่ได้รวมกำไร/ขาดทุนจากราคาสินทรัพย์ (capital gain) และภาษีเงินได้ค่าเช่า ทั้งยังไม่ได้สมมติว่าค่าเช่าหรือราคาจะขึ้นในอนาคต จึงเป็นการประมาณเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน