- ค่าใช้จ่ายวันโอนมีสี่ก้อน: ค่าโอน 2% (ราคาประเมิน), ค่าจดจำนอง 1% (วงเงินกู้), ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง, และภาษีหัก ณ ที่จ่าย
- ตามกฎหมาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระผู้ขาย — ค่าโอนนิยมแบ่งคนละครึ่ง
- ทุกอย่างต่อรองได้ ต้องเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนตกลงราคา
- ถือครบ 5 ปีหรือมีชื่อทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี เปลี่ยนจาก 3.3% เป็น 0.5% — บ้าน 3 ล้านต่างกันถึง 84,000 บาท
อยากรู้ตัวเลขของบ้านตัวเองแบบเจาะจง? ลองกรอกราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินกู้ในเครื่องคำนวณค่าโอนบ้าน–ค่าจดจำนอง ระบบจะแยกให้เห็นทุกรายการว่าใครจ่ายอะไร พร้อมคำนวณส่วนลดจากมาตรการ 0.01% ให้อัตโนมัติ
คนซื้อบ้านหลังแรกส่วนใหญ่โฟกัสที่ราคาบ้านกับดอกเบี้ยสินเชื่อ แล้วมาช็อกเอาวันโอนที่กรมที่ดิน เพราะมีค่าใช้จ่ายก้อนหนึ่งที่ต้องจ่ายสด ณ วันนั้น และมันไม่ใช่ตัวเลขเล็ก ๆ บ้านราคาสามล้านอาจมีค่าใช้จ่ายวันโอนหลักแสนบาท บทความนี้จะแยกให้เห็นว่าที่กรมที่ดินเก็บอะไรบ้าง คิดจากฐานไหน และที่สำคัญที่สุดคือใครควรเป็นคนจ่ายส่วนไหน เพราะเรื่องนี้กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัว มันคือของที่ต่อรองกันได้ตั้งแต่ตอนทำสัญญา
ตัวเลขทั้งหมดในบทความเป็นอัตราปกติตามกฎหมาย ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบอีกครั้ง เพราะรัฐมักออกมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเป็นช่วง ๆ ซึ่งเปลี่ยนเงื่อนไขและวงเงินได้ทุกปี
ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนมีอะไรบ้าง
ค่าใช้จ่ายวันโอนอสังหาริมทรัพย์แบ่งเป็นสี่ก้อนหลัก แต่ละก้อนคิดจากคนละฐาน ตรงนี้คือจุดที่คนสับสนบ่อยที่สุด เพราะบางก้อนคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน บางก้อนคิดจากราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน แล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า
- ค่าธรรมเนียมการโอน — 2% ของราคาประเมิน
- ค่าจดจำนอง — 1% ของวงเงินกู้ (เฉพาะกรณีกู้ธนาคาร)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% — อย่างใดอย่างหนึ่ง
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย — คิดตามหลักเกณฑ์เฉพาะของกรมสรรพากร
สามก้อนหลังนี้ตามหลักคือภาระของผู้ขายทั้งหมด แต่ในทางปฏิบัติมักถูกโยนหรือแบ่งกันในสัญญา ซึ่งเราจะลงรายละเอียดในหัวข้อ "ใครออกส่วนไหน"
ค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนอง
ค่าธรรมเนียมการโอน อัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริง ราคาประเมินนี้มักต่ำกว่าราคาตลาด ดังนั้นฐานคำนวณจึงมักต่ำกว่าที่หลายคนคิด ค่าธรรมเนียมโอนตามธรรมเนียมนิยมแบ่งคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่ก็แล้วแต่ตกลง
ค่าจดจำนอง อัตราปกติ 1% ของวงเงินจำนอง (วงเงินกู้ที่ขอกับธนาคาร) ก้อนนี้เกิดเฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อกู้ธนาคาร ถ้าซื้อเงินสดก็ไม่มี และโดยธรรมชาติเป็นภาระของผู้ซื้อ เพราะเป็นผู้กู้ ลองกดดูวงเงินกู้และดอกเบี้ยที่คุณจะต้องผ่อนได้ที่ เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน ก่อนตัดสินใจ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5%
ก้อนนี้เป็น "อย่างใดอย่างหนึ่ง" ไม่ใช่จ่ายทั้งคู่ ตัวชี้ขาดคือผู้ขายถือครองมานานแค่ไหน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) คิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า — เก็บเมื่อผู้ขายถือครองอสังหาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี
- อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า — เก็บเมื่อได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (คือถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือได้มาโดยมรดก)
ความแตกต่าง 3.3% กับ 0.5% นี้ห่างกันมาก บ้าน 3 ล้านต่างกันถึง 84,000 บาท นี่คือเหตุผลที่การถือครองให้เกิน 5 ปีก่อนขายมีผลต่อต้นทุนธุรกรรมอย่างมีนัยสำคัญ ถ้าคุณกำลังจะขายทรัพย์ที่ถือมาไม่นาน อ่านรายละเอียดเพิ่มได้ที่ ภาษีขายบ้าน-ที่ดิน คำนวณยังไง
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ก้อนที่คำนวณยากที่สุดคือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย เพราะไม่ได้คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ตรง ๆ แต่ใช้วิธี
- เอาราคาประเมินเป็นฐาน
- หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (ยิ่งถือนานยิ่งหักได้มาก ตามตารางของกรมสรรพากร)
- หารด้วยจำนวนปีที่ถือครองเพื่อหาเงินได้ต่อปี
- คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี
ผลคือทรัพย์ที่ถือครองนานและราคาประเมินไม่สูง อาจเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายน้อยกว่าที่คิด ในขณะที่ทรัพย์ราคาสูงถือครองสั้นจะโดนหนัก ก้อนนี้ตามกฎหมายเป็นภาระของผู้ขาย เพราะเป็นภาษีจากเงินได้ของผู้ขายเอง
ใครออกส่วนไหน — ต่อรองได้จริง
นี่คือหัวใจของบทความ กฎหมายกำหนดว่าใครมีหน้าที่ตามกฎหมาย แต่ในทางปฏิบัติทุกอย่างต่อรองได้และควรเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย
| รายการ | อัตราปกติ | ฐานคำนวณ | ภาระตามกฎหมาย |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% | ราคาประเมิน | นิยมแบ่งคนละครึ่ง |
| ค่าจดจำนอง | 1% | วงเงินกู้ | ผู้ซื้อ (ผู้กู้) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | ราคาซื้อขายหรือประเมิน (สูงกว่า) | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ราคาซื้อขายหรือประเมิน (สูงกว่า) | ผู้ขาย |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | ตามขั้น | ราคาประเมิน + ปีถือครอง | ผู้ขาย |
อัตราปกติตามกฎหมาย ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบอีกครั้ง มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมของรัฐอาจทำให้ตัวเลขจริงต่ำกว่านี้มาก
ค่าใช้จ่ายวันโอนมีสี่ก้อน: ค่าโอน 2% (ราคาประเมิน), ค่าจดจำนอง 1% (วงเงินกู้), ภาษีธุรกิ…
ตามกฎหมาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระผู้ขาย — ค่าโอนนิยมแบ่ง…
ทุกอย่างต่อรองได้ ต้องเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนตกลงราคา
ตัวอย่างคำนวณค่าโอนจริง
สมมติซื้อคอนโดมือสอง ราคาซื้อขาย 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,800,000 บาท กู้ธนาคาร 2,700,000 บาท ผู้ขายถือครองมา 3 ปี (ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) สมมติไม่มีมาตรการลดหย่อนของรัฐในช่วงนั้น
| รายการ | คำนวณ | จำนวน (บาท) | ใครจ่าย |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน 2% | 2% × 2,800,000 | 56,000 | แบ่งครึ่ง 28,000/ฝ่าย |
| ค่าจดจำนอง 1% | 1% × 2,700,000 | 27,000 | ผู้ซื้อ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | 3.3% × 3,000,000 | 99,000 | ผู้ขาย |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ประมาณ) | ตามขั้น 3 ปี | ~45,000 | ผู้ขาย |
| รวมทั้งดีล | ~227,000 | — | |
ตัวเลขภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นการประมาณเพื่อการอธิบายเท่านั้น ตัวเลขจริงคำนวณโดยเจ้าหน้าที่ ณ วันโอน ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบอีกครั้ง
ภาพเทียบสี่ก้อนค่าใช้จ่ายวันโอนในตัวอย่างคอนโด 3 ล้าน (ผู้ขายถือ 3 ปี ไม่มีมาตรการลด)
จะเห็นว่าถ้าใช้ธรรมเนียมแบ่งภาระตามปกติ ฝั่งผู้ซื้อจ่ายราว 55,000 บาท (ครึ่งค่าโอน + ค่าจดจำนอง) ส่วนผู้ขายแบกราว 172,000 บาท แต่ถ้าเป็นตลาดที่ผู้ขายมีอำนาจต่อรอง เขาอาจผลักภาระบางส่วนมาที่ผู้ซื้อ ทำให้ต้นทุนจริงของผู้ซื้อพุ่งขึ้นอีกมาก นี่คือเหตุผลที่ต้องคุยเรื่องนี้ให้จบก่อนตกลงราคา ไม่ใช่หลังเซ็นสัญญาแล้ว
คำนวณค่างวดรายเดือนและดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา เพื่อดูภาระจริงหลังหักเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายวันโอน จะได้ตั้งงบให้ครบ
เปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อบ้านจากหลายธนาคารในที่เดียว เลือกวงเงินและอัตราดอกเบี้ยที่ทำให้ค่าจดจำนองและค่างวดคุ้มที่สุด