ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน 100,000 — ใครใช้ได้ กู้ร่วมแบ่งยังไง

ดอกเบี้ยบ้านเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่คนผ่อนบ้านจ่ายทุกเดือนอยู่แล้ว ข่าวดีคือส่วนหนึ่งเอามาลดหย่อนภาษีได้ — สูงสุด 100,000 บาทต่อปี แต่หลายคนใช้สิทธินี้ไม่เต็มหรือกรอกผิด โดยเฉพาะบ้านที่กู้ร่วมกัน เพราะเข้าใจว่าคนละ 100,000 บาททั้งที่จริงเพดานรวมต่อหลังยังคงที่ บทความนี้ไล่ตั้งแต่ใครใช้สิทธิได้ วิธีแบ่งเมื่อกู้ร่วม ไปจนถึงเอกสารและกรณีรีไฟแนนซ์ที่คนกลัวว่าจะเสียสิทธิ

ใครใช้สิทธิได้ — และดอกเบี้ยแบบไหนที่นับ

สิทธิลดหย่อนนี้ครอบคลุมดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อ สร้าง หรือต่อเติมที่อยู่อาศัย โดยต้องเป็นเงินกู้จากสถาบันการเงินที่มีการจำนองอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นหลักประกัน พูดง่าย ๆ คือต้องเป็นสินเชื่อบ้านที่เอาบ้านค้ำ ไม่ใช่สินเชื่อส่วนบุคคลที่เอาไปซื้อบ้าน เงื่อนไขหลักที่ต้องเข้าครบ

• เป็นดอกเบี้ย ไม่ใช่เงินต้น — ส่วนที่ผ่อนไปเป็นเงินต้นใช้สิทธิไม่ได้ นับเฉพาะดอกเบี้ยที่จ่ายจริงในปีนั้น
• กู้เพื่อที่อยู่อาศัยของตัวเอง เช่น บ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ ที่ใช้อยู่จริง
• มีการจดจำนองอสังหาฯ นั้นกับผู้ให้กู้เป็นหลักประกัน
• ผู้กู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้มีสิทธิในที่อยู่อาศัยนั้น

สินเชื่อที่ต่อเติมหรือซ่อมบ้านก็เข้าเงื่อนไขได้ถ้าเป็นสินเชื่อที่มีการจำนอง แต่บัตรกดเงินสดหรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่เอาไปรีโนเวตบ้านโดยไม่มีการจำนอง ใช้สิทธินี้ไม่ได้

หักได้เท่าไหร่ — ตามจ่ายจริงไม่เกิน 100,000

หลักคำนวณตรงไปตรงมา: หักได้ตามดอกเบี้ยที่จ่ายจริงในปีภาษีนั้น แต่ไม่เกิน 100,000 บาท ถ้าปีนั้นจ่ายดอกเบี้ยไป 80,000 บาท ก็หักได้ 80,000 ถ้าจ่าย 130,000 บาท ก็หักได้เพดาน 100,000 ส่วนที่เกินหายไปเฉย ๆ ใช้ต่อปีหน้าไม่ได้

สิ่งที่ต้องเข้าใจคือ ลดหย่อน 100,000 ไม่ได้แปลว่าได้เงินคืน 100,000 — มันไปลดเงินได้สุทธิก่อนคำนวณภาษี เงินที่ประหยัดจริงขึ้นกับฐานภาษีของคุณ คนฐาน 10% ประหยัดจริงราว 10,000 บาท คนฐาน 20% ประหยัดราว 20,000 บาท และในช่วงต้นของการผ่อนบ้าน ค่างวดส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย จึงมักชนเพดาน 100,000 ได้ไม่ยาก ยิ่งผ่อนไปนานสัดส่วนดอกเบี้ยยิ่งลด

กู้ร่วมแบ่งยังไง — เพดานรวมยังคง 100,000 ต่อหลัง

นี่คือจุดที่คนเข้าใจผิดมากที่สุด กู้ร่วมกันสองคนไม่ได้แปลว่าหักได้คนละ 100,000 รวม 200,000 — เพดานยึดที่ตัวบ้าน 100,000 บาทต่อหลัง แล้วนำมาหารเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ร่วม

การหารเฉลี่ยนี้เป็นไปตามจำนวนหัวผู้กู้ ไม่ใช่ตามสัดส่วนที่แต่ละคนผ่อนจริง แม้ในทางปฏิบัติฝ่ายหนึ่งจะจ่ายค่างวดมากกว่า ในทางภาษีก็ยังหารเท่ากันตามจำนวนคน ผลที่ตามมาซึ่งควรวางแผนคือ ถ้าผู้กู้ร่วมคนหนึ่งฐานภาษีต่ำหรือไม่มีเงินได้ถึงขั้นเสียภาษี สิทธิ 50,000 ของคนนั้นก็แทบไม่มีค่าในทางภาษี บ้านหลายหลังจึงเลือกให้คนฐานภาษีสูงเป็นผู้กู้คนเดียวเพื่อรับสิทธิเต็ม 100,000 หากคุณสมบัติสินเชื่อเอื้อ

บ้านหลายหลัง รวมกันแล้วห้ามเกินเพดาน

ถ้ามีบ้านที่ยังผ่อนอยู่หลายหลังพร้อมกัน สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยของทุกหลังรวมกันต้องไม่เกิน 100,000 บาท — ไม่ใช่หลังละ 100,000 พูดอีกแบบคือเพดาน 100,000 เป็นเพดานของ "ตัวผู้เสียภาษี" ต่อปี ไม่ว่าจะมีบ้านผ่อนกี่หลัง

ดังนั้นคนที่ผ่อนบ้านสองหลัง เช่น บ้านอยู่จริงกับคอนโดปล่อยเช่า ต้องเลือกว่าจะรวมดอกเบี้ยจากหลังไหนบ้างให้ครบ 100,000 ที่ประหยัดที่สุด (โดยแต่ละหลังต้องเข้าเงื่อนไขที่อยู่อาศัยของตัวเอง) และพึงระวังว่าอสังหาฯ ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าล้วน ๆ อาจไม่เข้านิยาม "ที่อยู่อาศัย" ของสิทธินี้ — จุดนี้ต้องดูข้อเท็จจริงเป็นราย ๆ

เอกสาร — หนังสือรับรองดอกเบี้ยจากธนาคาร

เอกสารหัวใจคือ หนังสือรับรองการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินออกให้ทุกต้นปี เอกสารนี้ระบุยอดดอกเบี้ยที่คุณจ่ายจริงในปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใช้กรอกในแบบยื่นภาษีโดยตรง

• ธนาคารส่วนใหญ่ส่งข้อมูลเข้าระบบสรรพากรอัตโนมัติ ทำให้ตัวเลขไปรอใน My Tax Account แต่ควรตรวจกับหนังสือรับรองให้ตรงเสมอ
• กรณีกู้ร่วม หนังสือรับรองมักออกยอดดอกเบี้ยรวมของสัญญา ผู้กู้ต้องนำมาหารตามจำนวนคนเองตอนกรอก
• เก็บหนังสือรับรองไว้อย่างน้อย 5 ปี เผื่อถูกเรียกตรวจย้อนหลัง
• ปีแรกที่เริ่มผ่อนกลางปี ยอดดอกเบี้ยจะน้อยกว่าปีเต็ม เป็นเรื่องปกติ ใช้ตามที่จ่ายจริง

รีไฟแนนซ์แล้วยังใช้สิทธิต่อได้ไหม

คำถามที่คนกลัวที่สุดเวลาคิดจะรีไฟแนนซ์คือ "ย้ายแบงก์แล้วจะเสียสิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยไหม" คำตอบคือ ยังใช้สิทธิต่อได้ ตราบใดที่สินเชื่อใหม่เป็นการรีไฟแนนซ์เพื่อชำระสินเชื่อบ้านเดิมและยังมีการจำนองที่อยู่อาศัยเดิมเป็นหลักประกัน ดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารใหม่ก็ยังหักลดหย่อนได้ตามเพดาน 100,000 เท่าเดิม

ข้อควรระวังคือ วงเงินที่ใช้สิทธิได้อิงกับยอดหนี้บ้านเดิม — ถ้ารีไฟแนนซ์แล้วขอวงเงินเพิ่ม (top-up) เอาเงินส่วนเกินไปใช้อย่างอื่น ดอกเบี้ยของส่วนที่เกินยอดหนี้บ้านเดิมนั้นจะไม่เข้าสิทธิ นับเฉพาะดอกเบี้ยของส่วนที่เป็นหนี้บ้านจริง และอย่าลืมขอหนังสือรับรองดอกเบี้ยจากธนาคารใหม่ทุกปีเหมือนเดิม เรื่องจังหวะและความคุ้มค่าของการรีไฟแนนซ์เราลงรายละเอียดไว้ใน รีไฟแนนซ์บ้านปี 2569 ซึ่งควรอ่านคู่กันก่อนตัดสินใจย้าย