- ค่าเช่าเป็นเงินได้ 40(5) ต้องยื่นรวมปลายปีเสมอ ไม่ว่าจะจดทะเบียนหรือไม่ (บ้าน/คอนโดยังต้องยื่นกลางปี ภ.ง.ด.94 ด้วย)
- หักค่าใช้จ่ายได้ เหมา 30% (บ้าน/โรงเรือน) หรือตามจริง — เลือกตามจริงเมื่อค่าใช้จ่ายเกิน 30%
- ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% เป็นเงินจ่ายล่วงหน้า ขอคืนได้ถ้ายื่นแนบ 50 ทวิ
- สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน และปล่อยเช่ารายวันแบบ Airbnb เข้าข่ายธุรกิจโรงแรม
- ค่าเช่าคือเงินได้ 40(5) — ต้องยื่นรวมปลายปี ไม่ว่าจะจดทะเบียนหรือไม่
- หักค่าใช้จ่าย — เหมา 30% หรือตามจริง เลือกทางไหนคุ้มกว่า
- ตัวอย่างจริง — คอนโดปล่อยเช่า 15,000 บาทต่อเดือน เสียเท่าไหร่
- ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% — ขอคืนได้ถ้ายื่นเป็น
- สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน และเงินกินเปล่าก็เป็นเงินได้
- ปล่อยเช่ารายวันแบบ Airbnb — เข้าข่ายโรงแรม เปิดหน้าใหม่ทั้งหมด
คนไทยจำนวนไม่น้อยปล่อยคอนโดหรือบ้านเช่าโดยเข้าใจว่า "โอนเข้าบัญชีเงียบ ๆ ก็จบ" แต่ความจริงคือค่าเช่าเป็นเงินได้ที่กรมสรรพากรจับตามานาน และยิ่งกฎหมาย e-Payment ให้ธนาคารส่งข้อมูลบัญชีที่เงินเข้าบ่อย ๆ ให้อัตโนมัติ การเงียบก็ยิ่งเสี่ยง บทความนี้จะไล่ให้ครบว่าค่าเช่าเสียภาษีอย่างไร หักค่าใช้จ่ายได้แค่ไหน ใครโดนหัก ณ ที่จ่าย และกับดักที่คนปล่อยเช่าพลาดบ่อยที่สุด — พร้อมตัวอย่างคอนโด 15,000 บาทต่อเดือนที่คำนวณให้เห็นทุกบรรทัด
ค่าเช่าคือเงินได้ 40(5) — ต้องยื่นรวมปลายปี ไม่ว่าจะจดทะเบียนหรือไม่
ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์จัดเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากร ครอบคลุมค่าเช่าบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ที่ดิน รวมถึงค่าเช่ารถและทรัพย์สินอื่น จุดที่ต้องเข้าใจก่อนคือค่าเช่าเป็นเงินได้ที่ต้องยื่นเสมอ ไม่เกี่ยวกับว่าคุณจดทะเบียนการค้าหรือทำเป็นธุรกิจหรือเปล่า ปล่อยห้องเดียวก็ต้องยื่น
เงินได้ 40(5) มีจังหวะยื่นสองรอบต่อปีเหมือนเงินได้จากธุรกิจ: กลางปียื่นภ.ง.ด.94 สำหรับเงินได้ครึ่งปีแรก (มกราคม–มิถุนายน) ภายในเดือนกันยายน และปลายปียื่นภ.ง.ด.90 รวมทั้งปี ภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป ภาษีที่จ่ายตอนกลางปีเอามาหักออกจากยอดปลายปีได้ ไม่ได้จ่ายซ้ำ คนที่มีเฉพาะเงินเดือนบวกค่าเช่าเล็กน้อยหลายคนลืมรอบกลางปีนี้ไป — ถ้าค่าเช่าครึ่งปีแรกไม่ถึงเกณฑ์ที่ต้องเสีย ก็ยังต้องยื่นแบบเป็นศูนย์ตามหลัก แต่ในทางปฏิบัติเบี้ยปรับสำหรับคนยอดน้อยมักต่ำ ประเด็นสำคัญกว่าคืออย่าลืมรอบปลายปี
หักค่าใช้จ่าย — เหมา 30% หรือตามจริง เลือกทางไหนคุ้มกว่า
ข่าวดีของเงินได้ค่าเช่าคือหักค่าใช้จ่ายได้ก่อนคำนวณภาษี และเลือกได้สองวิธี วิธีแรกคือหักเหมาตามอัตราที่กฎหมายกำหนด ซึ่งสำหรับบ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง และแพ อยู่ที่ราว 30% ของค่าเช่า โดยไม่ต้องมีใบเสร็จอะไรทั้งสิ้น ส่วนทรัพย์ประเภทอื่นมีอัตราเหมาต่างกัน เช่น ที่ดินที่ใช้ในเกษตรกรรมราว 20% ที่ดินอื่นราว 15% ยานพาหนะราว 30% วิธีที่สองคือหักตามจริง โดยเก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงและเกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่ามาหักทั้งหมด
หลักเลือกง่าย ๆ: ถ้าค่าใช้จ่ายจริงของคุณเกิน 30% ของค่าเช่า ให้หักตามจริงจะคุ้มกว่า กรณีที่ค่าใช้จ่ายจริงมักทะลุ 30% คือห้องที่มีดอกเบี้ยกู้ซื้อคอนโดก้อนใหญ่ (ดอกเบี้ยจ่ายจริงหักได้) มีค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าเฟอร์นิเจอร์เสื่อมราคา และค่าเบี้ยประกันรวมกัน แต่แลกมาด้วยภาระเก็บใบเสร็จทุกใบและความเสี่ยงถูกขอตรวจ ในทางกลับกัน ถ้าคอนโดปลอดหนี้แล้วและค่าใช้จ่ายจริงน้อย การหักเหมา 30% แบบไม่ต้องเก็บเอกสารมักคุ้มและสบายใจกว่า
| ประเภททรัพย์ที่ปล่อยเช่า | หักเหมา (โดยประมาณ) | เหมาะกับใคร |
|---|---|---|
| บ้าน คอนโด โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง | 30% | คอนโดปลอดหนี้ ค่าใช้จ่ายจริงน้อย |
| ที่ดินใช้ในเกษตรกรรม | 20% | ปล่อยเช่าที่นา/สวน |
| ที่ดินอื่น ๆ | 15% | ที่ดินเปล่าให้เช่า |
| ยานพาหนะ | 30% | ปล่อยเช่ารถ |
ภาพเทียบอัตราหักค่าใช้จ่ายเหมาตามประเภททรัพย์ที่ปล่อยเช่า
ตัวเลขในตารางเป็นอัตราโดยประมาณตามที่ใช้กันในปัจจุบัน เนื่องจากรายละเอียดปลีกย่อยของแต่ละประเภททรัพย์อาจมีเงื่อนไข โปรดยึดอัตราในแบบแสดงรายการและคำแนะนำของกรมสรรพากรปีที่ยื่นจริงเป็นหลัก จุดสำคัญคือเลือกวิธีหักได้อิสระต่อปี ปีนี้มีค่าซ่อมใหญ่หักตามจริง ปีหน้าไม่มีอะไรกลับไปหักเหมาได้ ไม่ผูกมัด
ตัวอย่างจริง — คอนโดปล่อยเช่า 15,000 บาทต่อเดือน เสียเท่าไหร่
สมมติคุณปล่อยคอนโดเดือนละ 15,000 บาท ผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา (ไม่มีหัก ณ ที่จ่าย) และคุณมีเงินเดือนประจำอยู่แล้วซึ่งกินฐานภาษีถึงขั้น 10% พอดี มาไล่ทีละบรรทัดแบบหักเหมา 30%
| รายการ | จำนวน (บาท/ปี) |
|---|---|
| ค่าเช่ารับทั้งปี (15,000 × 12) | 180,000 |
| หัก ค่าใช้จ่ายเหมา 30% | −54,000 |
| เงินได้สุทธิจากค่าเช่า (ก่อนรวมเงินเดือน) | 126,000 |
| ภาษีส่วนเพิ่มโดยประมาณ ที่ฐาน 10% | ≈ 12,600 |
ต้องเน้นว่าค่าเช่าไม่ได้ถูกคิดภาษีแยกก้อน แต่เอาเงินได้สุทธิ 126,000 บาทไปบวกกับเงินเดือนแล้วคำนวณรวมตามขั้นบันได ตัวเลข 12,600 บาทข้างบนคือภาษีส่วนที่เพิ่มขึ้นถ้าค่าเช่าก้อนนี้ตกอยู่ในช่วงฐาน 10% ทั้งหมด ถ้าเงินเดือนคุณดันฐานให้ขึ้นไปช่วง 20% ค่าเช่าก้อนเดียวกันก็จะเสียราว 25,200 บาท — นี่คือเหตุผลที่คนฐานภาษีสูงรู้สึกว่าปล่อยเช่าแล้ว "โดนกินเยอะ" เพราะรายได้เสริมทุกบาทถูกคิดที่อัตราขั้นบนสุดของตัวเอง อยากรู้ว่าค่าเช่าจะดันคุณขึ้นฐานไหน ลองใส่ตัวเลขในเครื่องคำนวณภาษีเงินได้ดูก่อนตัดสินใจ
ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% — ขอคืนได้ถ้ายื่นเป็น
ถ้าผู้เช่าห้องหรือบ้านของคุณเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทเช่าคอนโดให้พนักงานอยู่ หรือเช่าเป็นออฟฟิศ กฎหมายบังคับให้ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่า แล้วนำส่งกรมสรรพากรแทนคุณ พร้อมออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) ให้ทุกครั้ง เงิน 5% ก้อนนี้ไม่ใช่ภาษีที่จบแล้ว แต่เป็นเงินจ่ายล่วงหน้า เอาไปเครดิตหักออกจากภาษีที่คำนวณได้ตอนยื่นปลายปี
ประเด็นที่คนปล่อยเช่าให้บริษัทมักได้ประโยชน์คือ ถ้าคำนวณภาษีปลายปีจริงแล้วน้อยกว่ายอดที่ถูกหัก 5% ไปตลอดปี ส่วนต่างขอคืนได้ ตัวอย่างเช่น ค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือนถูกหัก 5% เดือนละ 750 บาท ปีละ 9,000 บาท แต่ถ้าฐานภาษีจริงของคุณต่ำจนคำนวณออกมาเสียแค่ 5,000 บาท ส่วนต่าง 4,000 บาทขอคืนได้ เงื่อนไขคือต้องยื่นแบบและแนบ 50 ทวิ — คนที่ไม่ยื่นเพราะกลัวยุ่ง เท่ากับทิ้งเงินคืนของตัวเองไปเปล่า ๆ วิธียื่นและขอคืนดูได้ในคู่มือยื่นภาษีออนไลน์ E-filing
สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน และเงินกินเปล่าก็เป็นเงินได้
เรื่องที่ไม่ใช่ภาษีโดยตรงแต่กระทบสิทธิของคุณคือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปีตามกฎหมาย ส่วนที่เกินฟ้องร้องกันไม่ได้ การจดทะเบียนมีค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ตามมูลค่าค่าเช่ารวมตลอดสัญญา คนทำสัญญาเช่ายาว 5–10 ปีกับผู้เช่ารายใหญ่มักลืมจุดนี้แล้วมาเสียเปรียบตอนมีข้อพิพาท
อีกจุดที่คนมองข้ามคือเงินกินเปล่า เงินแป๊ะเจี๊ยะ หรือเงินช่วยค่าก่อสร้างที่ผู้เช่าจ่ายก้อนแรกเพื่อให้ได้เช่า ถือเป็นเงินได้ของผู้ให้เช่าที่ต้องนำมารวมคำนวณภาษีด้วย ไม่ใช่เงินฟรีนอกบัญชี ในทางปฏิบัติเงินก้อนนี้อาจต้องทยอยรับรู้ตามอายุสัญญา แต่หลักคือมันไม่ได้หลุดจากฐานภาษี ส่วนเงินประกัน (เงินมัดจำ) ที่ต้องคืนผู้เช่าเมื่อจบสัญญาไม่ถือเป็นเงินได้ ตราบใดที่ยังมีภาระต้องคืนจริง — เส้นแบ่งอยู่ที่ "ต้องคืนหรือไม่"
คอนโดปล่อยเช่า 15,000 บาทต่อเดือนดูดี แต่ถ้าดอกเบี้ยกู้ยังแพงกว่าตลาด กำไรจริงหดกว่าที่คิด — เทียบข้อเสนอรีไฟแนนซ์บ้านและคอนโดก่อนต่อดอกเบี้ยรอบใหม่ ทุก 0.5% ที่ลดได้บนยอดล้านคือหลักพันต่อปีที่เข้ากระเป๋าตรง ๆ
ค่าเช่าเป็นเงินได้ 40(5) ต้องยื่นรวมปลายปีเสมอ ไม่ว่าจะจดทะเบียนหรือไม่ (บ้าน/คอนโดยังต้…
หักค่าใช้จ่ายได้ เหมา 30% (บ้าน/โรงเรือน) หรือตามจริง — เลือกตามจริงเมื่อค่าใช้จ่ายเกิน …
ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% เป็นเงินจ่ายล่วงหน้า ขอคืนได้ถ้ายื่นแนบ 50 ทวิ
ปล่อยเช่ารายวันแบบ Airbnb — เข้าข่ายโรงแรม เปิดหน้าใหม่ทั้งหมด
จุดที่คนพลาดหนักที่สุดคือคิดว่าปล่อย Airbnb รายวันก็เหมือนปล่อยเช่ารายเดือน ทั้งที่คนละเรื่องกันในทางกฎหมาย การให้เช่าที่พักเป็นรายวันโดยคิดค่าบริการต่อคืน เข้าข่ายการประกอบธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายโรงแรม ซึ่งอาคารชุด/คอนโดส่วนใหญ่ทำไม่ได้ตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและผังเมือง มีคำพิพากษาลงโทษเจ้าของห้องที่ปล่อยรายวันมาแล้ว โทษปรับตามกฎหมายโรงแรมไม่เบา และนี่ยังไม่นับปัญหากับนิติฯ และเพื่อนบ้าน
ในแง่ภาษี รายได้จากที่พักรายวันมักถูกจัดเป็นเงินได้ 40(8) จากการประกอบธุรกิจ ไม่ใช่ค่าเช่า 40(5) หักค่าใช้จ่ายคนละสูตร และถ้ารายรับเกิน1.8 ล้านบาทต่อปี ต้องจดทะเบียนและเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) 7% อีกชั้น รวมถึงในทางปฏิบัติต้องคิดภาษีที่ดินในอัตราพาณิชยกรรมที่แพงกว่าที่อยู่อาศัยหลายเท่า มุมมองของเราตรงไปตรงมา: ผลตอบแทนรายวันที่ดูสวยบนแอปมักไม่คุ้มเมื่อรวมความเสี่ยงทางกฎหมาย ค่าปรับ และภาษีที่ตามมา สำหรับคนทั่วไปที่มีห้องเดียวสองห้อง การปล่อยเช่ารายเดือนแบบตรงไปตรงมายังเป็นทางที่นอนหลับสบายกว่ามาก
สรุปสำหรับคนปล่อยเช่า: ค่าเช่าคือเงินได้ 40(5) ที่ต้องยื่นเสมอ เลือกหักเหมา 30% (บ้าน/โรงเรือน) เมื่อค่าใช้จ่ายจริงน้อย หรือหักตามจริงเมื่อมีดอกเบี้ยและค่าซ่อมก้อนโต ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัทจะถูกหัก ณ ที่จ่าย 5% ซึ่งขอคืนได้ถ้ายื่นเป็น สัญญายาวเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน และอย่าแตะการปล่อยรายวันจนกว่าจะเข้าใจว่ามันคือธุรกิจโรงแรม อยากวางแผนภาพรวมทั้งปีให้ค่าเช่าไม่ดันฐานภาษีพุ่ง อ่านต่อคู่มือคนมีรายได้หลายทางและลองคำนวณจริงก่อนยื่น